Acheter au Maroc demande de vérifier trois dossiers avant de payer : le bien et son propriétaire, le contrat et ses garanties, puis le parcours de l’argent. Pour un logement en construction, ajoutez le permis, l’échéancier lié aux travaux et la protection des avances. Pour un achat depuis l’Europe ou les Émirats arabes unis, préparez aussi les justificatifs de devises et la future revente.
Revue documentaire : 11 octobre 2026. Ce guide concerne principalement l’achat par une personne physique d’un logement privé au Maroc. Une société, une succession, une donation ou un terrain à statut particulier exige une analyse distincte. Les textes et le dossier concret prévalent sur les exemples.
Ce qui change en 2026, et ce qui reste un projet
La loi de finances n° 50-25 pour 2026 prévoit un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % pour certaines acquisitions immobilières de plus de 300 000 DH. Il vise notamment un acte qui omet les modalités et références du règlement, ou un règlement non conforme à l’article 11-II du CGI. La mesure s’applique aux actes et conventions établis à compter du 1er juillet 2026. Le détail et les exemples figurent à la section 4.
Ministère des Finances — mesure 2026 et date d’entrée en vigueur
L’IGOC 2026 a également relevé à 80 % le plafond réglementaire du crédit immobilier en dirhams visé pour les étrangers non-résidents et les MRE. Le reliquat doit être financé conformément aux règles de change. Un plafond autorisé ne remplace pas l’accord de la banque. Attention : une ancienne page officielle numérotée « article 793 » mentionne encore 30 % d’apport ; utilisez les articles 202–203 et la FAQ actuelle cités à la section 8.
Au 11 octobre, la page ministérielle du PLF 2027 présente des documents préparatoires. Ce guide n’applique aucune annonce de projet comme une loi adoptée. La VEFA reste expliquée ici à partir du Code des obligations et contrats, articles 618-1 à 618-20, modifiés notamment par la loi 107-12 : ces protections ne sont pas une création de la loi de finances 2026.
Ministère des Finances — documents préparatoires PLF 2027
Qui peut acheter : Marocain, MRE ou étranger ?
Pour un logement privé ordinaire situé dans le périmètre urbain, un étranger peut acheter en son nom ; la création d’une société ou la présence d’un associé marocain n’est pas une condition générale. Le Conseil national de l’Ordre des notaires confirme cette possibilité. Faites contrôler le statut exact de la parcelle, l’identité et les pouvoirs du vendeur. Un passeport européen ou émirati ne dispense pas de ces vérifications.
Conseil national de l’Ordre des notaires — acquisition par un étranger
En dehors du périmètre urbain, ne généralisez pas cette liberté. L’acquisition par un étranger de terrains agricoles ou à vocation agricole est encadrée ; un projet non agricole peut nécessiter une attestation de vocation non agricole (AVNA/VNA). La circulaire interministérielle du 29 avril 2022 rattache cette attestation à un projet non agricole et exclut notamment les zones à haut potentiel agricole. Un titre foncier ou une publicité « villa » ne suffit pas à résoudre cette question. Interrogez le CRI, l’agence urbaine et le notaire avant l’engagement.
Agence urbaine — circulaire officielle sur l’AVNA
Votre nationalité, votre résidence au regard des changes et votre résidence fiscale sont trois informations différentes. Un Marocain vivant à Dubaï est un MRE, pas automatiquement un acheteur étranger. Un Français établi au Maroc n’est pas dans le même dossier qu’un Français non-résident. Donnez ces informations à la banque et au notaire dès le début.
Acheter un bien prêt : les étapes et documents
- Définissez l’usage et le budget complet : résidence, location ou activité ; prix, frais d’acquisition, éventuel crédit, travaux et charges. Faites une visite réelle ou mandatez une personne indépendante. Vérifiez l’humidité, l’électricité, les réseaux, l’accès, les surfaces et l’occupation.
- Confiez le dossier au professionnel rédacteur avant le versement. Pour un bien immatriculé, demandez un certificat de propriété récent et les références du titre : propriétaires, hypothèques, saisies, servitudes et droits inscrits. L’ANCFCC décrit le certificat comme l’état juridique et matériel au moment de la demande ; une ancienne copie ne prouve pas la situation du jour de la signature.
ANCFCC — ce que certifie le certificat de propriété
- Rassemblez les pièces adaptées : identité et état civil des parties, régime matrimonial si utile, titre et plans, permis d’habiter ou conformité pour la construction concernée, documents de copropriété, situation d’occupation et pouvoirs du représentant. Pour un vendeur société ou une indivision, demandez la vérification des signataires habilités. Cette liste prépare le dossier ; le notaire fixe les pièces effectivement nécessaires.
- Faites préciser dans l’avant-contrat le prix réel, la description, les éléments inclus, le délai, les conditions du financement et le sort de l’avance si une condition échoue. Un refus bancaire ne garantit pas à lui seul le remboursement : faites rédiger la condition et la procédure avant de signer.
- Validez le décompte et les instructions bancaires, signez l’acte, puis suivez son enregistrement fiscal et son inscription foncière. Pour un bien immatriculé, la remise des clés et l’enregistrement aux impôts ne remplacent pas l’inscription du droit au registre foncier. Obtenez les preuves des formalités et vérifiez le certificat mis à jour.
ANCFCC — inscription et mise à jour des droits
Acheter « cash », au comptant ou via CDG : comprendre les 2 %
Acheter au comptant signifie financer le prix sans crédit : vous pouvez payer par virement bancaire. Payer en espèces signifie utiliser des billets. Le compte de fonds de tiers du notaire auprès de la Caisse de dépôt et de gestion (CDG) concerne la conservation des fonds ; il ne transforme pas automatiquement une remise de billets en paiement fiscalement conforme.
Pour un acte entrant dans le champ de la mesure depuis le 1er juillet 2026, avec prix supérieur à 300 000 DH : 2 % peuvent s’ajouter si les modalités et références de règlement manquent dans l’acte, ou si le règlement n’utilise pas les modes de l’article 11-II. Parmi ces modes figurent notamment le chèque barré non endossable, le virement bancaire et le procédé électronique. Si l’acte documente un règlement mixte conforme et espèces, le droit porte sur la partie payée en espèces. Le seuil porte sur le prix de l’immeuble, pas seulement sur la portion en billets.
CGI 2026 — articles 11-II, 133-III et dispositions d’application
Exemple : bien à 1 000 000 DH, 900 000 DH par virement conforme et 100 000 DH en espèces, avec modalités et références correctement indiquées : droit supplémentaire de 2 000 DH sur la portion espèces. Si l’acte omet les modalités/références de règlement, l’autre motif d’application peut exposer l’intégralité du prix, soit 20 000 DH dans cet exemple. Ce supplément ne remplace ni l’enregistrement ordinaire ni les autres frais. À exactement 300 000 DH, la condition « supérieur à » de cette mesure immobilière n’est pas remplie.
Demandez au notaire, avant tout dépôt en espèces sur un compte bancaire ou CDG, la qualification fiscale écrite du parcours prévu. Un reçu de dépôt est une preuve à conserver ; ne le présentez pas comme une exemption automatique. Déclarez le prix réellement convenu et toutes les avances : un montant payé en dehors de l’acte compromet les preuves et le calcul des droits.
Comment organiser un paiement sécurisé via le notaire et CDG ?
L’article 33 de la loi 32-09 impose au notaire de déposer dès réception à la CDG les sommes détenues pour autrui. Le décret 2.14.289 organise le compte ouvert à son nom. La TGR décrit un reçu de dépôt et des contrôles associés aux opérations. Ce dispositif de dépôt ne remplace ni la garantie VEFA, ni les vérifications du titre, ni l’origine licite des fonds.
TGR — gestion des comptes des notaires, cadre du décret 2.14.289
- Demandez un décompte nominatif séparant prix, avances, impôts, conservation, honoraires et sommes à restituer. Faites confirmer le bénéficiaire du compte, le RIB et les références du dossier par un canal connu de l’étude.
- Faites préciser les moyens acceptés et le délai d’arrivée effective des fonds. Depuis l’étranger, validez avec les deux banques la devise, la conversion, les frais et les preuves nécessaires. Pour un chèque, confirmez le libellé exact ; pour un virement, reprenez les références communiquées.
- Obtenez le reçu, les preuves bancaires et la confirmation des références reprises dans l’acte. Demandez les conditions de déblocage au vendeur ou de restitution en cas d’échec. Un changement de RIB reçu par message doit être vérifié directement auprès du notaire avant exécution.
Acheter sur plan au Maroc : contrat VEFA et avances
La VEFA est la vente d’un immeuble à construire dans un délai convenu, avec paiement progressif lié à l’avancement. Elle ne reproduit pas automatiquement les règles françaises ou les pratiques de Dubaï. Le contrat de réservation, facultatif, et le contrat préliminaire ne peuvent précéder le permis de construire. Un paiement avant le contrat préliminaire ou, si utilisé, le contrat de réservation est nul selon l’article 618-8.
Le contrat préliminaire doit respecter la forme légale : acte authentique ou acte à date certaine établi par un professionnel habilité. Il précise notamment parties, titre ou références de propriété, charges, permis, description et surface approximative, prix, modalités, livraison et références de garantie. Obtenez les plans, le cahier des charges et la copie de garantie. Une brochure commerciale ou une simple signature légalisée ne suffit pas à vérifier toutes ces exigences.
La réservation donne un droit de rétractation dans un délai d’un mois au maximum ; le remboursement intégral intervient sous sept jours au maximum après l’exercice de ce droit. Sa validité ne dépasse pas six mois, non renouvelables, et conduit au contrat préliminaire ou à la restitution. Les fonds de réservation sont déposés sur un compte bancaire spécial du vendeur, indisponibles pendant le délai de rétractation, avec récépissé pour l’acquéreur. Ce mécanisme est distinct du compte CDG du notaire.
Code des obligations et contrats — VEFA, arts. 618-1 à 618-9 (WIPO Lex)
Échéancier légal : combien payer à chaque étape ?
L’article 618-6 fixe les maxima suivants, calculés sur le prix global : 5 % à la réservation ; 5 % au contrat préliminaire, ou 10 % s’il n’y a pas de réservation ; 10 % au lancement des travaux ; 60 % répartis en trois phases convenues entre les parties, payables après réalisation des fondations au rez-de-chaussée, du gros œuvre de l’ensemble, puis des finitions avec permis d’habiter ou conformité ; 20 % à la vente définitive et à la remise des clés. Les 60 % ne signifient pas automatiquement trois tranches de 20 % : vérifiez la répartition et l’achèvement de chaque phase dans le contrat.
Exemple de prix à 1 000 000 DH avec réservation : 50 000 DH + 50 000 DH + 100 000 DH, puis 600 000 DH selon les trois phases contractuelles, puis 200 000 DH au stade final. Sans réservation, les deux premières fractions sont remplacées par 100 000 DH au contrat préliminaire. Il s’agit du prix seulement : demandez un décompte distinct pour les frais.
Institut supérieur de la magistrature — texte arabe, chapitre VEFA
Garantie, retard et livraison : les questions à poser
Après le contrat préliminaire, le vendeur doit constituer une garantie d’achèvement ou de remboursement des échéances, sous réserve des exceptions légales de l’article 618-11. Le rédacteur ne peut débloquer au vendeur les échéances déposées chez lui qu’après obtention d’une garantie couvrant toutes les échéances versées. Demandez l’émetteur, la couverture, la durée et la procédure d’appel ; une affirmation « argent chez CDG » n’est pas une copie de cette garantie.
Pour un bien immatriculé et des avances dépassant 50 %, l’article 618-10 permet de demander une prénotation à partir du contrat préliminaire. En cas de retard, ne cessez pas les paiements sans analyse : le Code prévoit délais supplémentaires sous conditions, mise en demeure et indemnités, ainsi que des recours. Faites vérifier ces conditions par un professionnel sur votre dossier ; le dédommagement n’est pas un virement automatique.
Le bâtiment ne se considère pas achevé par sa seule apparence : permis d’habiter ou conformité, attestation de l’architecte et titres distincts pour l’immeuble immatriculé interviennent dans la finalisation. À la visite de livraison, consignez les écarts au cahier des charges, les défauts et les documents manquants ; convenez par écrit de leur traitement. Pour un bien immatriculé, la propriété est transférée par l’inscription de l’acte définitif ou du jugement au registre foncier.
Code des obligations et contrats — arts. 618-9 à 618-20
Acheter depuis l’Europe, les Émirats ou Dubaï : parcours des fonds
Préparez le circuit avec une banque marocaine agréée avant le transfert. Les investissements étrangers régulièrement financés en devises bénéficient d’un régime de convertibilité permettant le transfert des revenus et du produit de cession. Le dossier de revente exige notamment actes d’achat et de vente, preuves du financement conforme et justificatifs fiscaux. Un compte en dirhams convertibles peut servir au circuit validé par la banque ; ne confondez pas ce compte avec un compte convertible à terme, utilisé dans des situations différentes.
Office des Changes — règlement et documents, arts. 174 et 177
Conservez une chaîne lisible : compte d’origine, ordre de transfert, avis de crédit/conversion, paiement affecté au bien, reçu et références dans l’acte. Si un conjoint, une entreprise ou un tiers finance l’achat, faites vérifier à l’avance sa qualification et les justificatifs ; n’utilisez pas le compte d’un proche uniquement pour accélérer. Pour un paiement directement à l’étranger entre vendeurs/acheteurs admissibles, l’article 174 prévoit un cas spécifique : il ne permet pas de régler toute vente marocaine hors du Maroc. Faites valider le montage avant paiement.
L’Europe et les Émirats n’ont pas un régime marocain distinct simplement par leur localisation. Les variables sont notamment votre nationalité/résidence, la source des fonds et le statut du bien. Comparez le montant net reçu en MAD, pas seulement le taux annoncé : frais d’émission, intermédiaires, conversion et délai. Aucun cours EUR/MAD, GBP/MAD, CHF/MAD ou AED/MAD fixe n’est supposé dans ce guide.
Si vous transportez des billets en devises, la déclaration douanière est obligatoire à partir de l’équivalent de 100 000 DH à l’entrée au Maroc. Même en dessous, la déclaration est requise pour justifier les devises lors de l’alimentation d’un compte en devises/dirhams convertibles selon la FAQ officielle. Les obligations au départ d’Europe ou des Émirats doivent aussi être vérifiées. Une déclaration douanière ne règle pas à elle seule le traitement fiscal du paiement immobilier.
Office des Changes — déclaration des devises importées
Crédit pour MRE et étrangers : plafond, apport et frais
Les articles 202–203 actuels autorisent, pour le crédit immobilier concerné, jusqu’à 80 % du prix d’acquisition/construction. Le reliquat et les remboursements suivent l’article 11 des règles de change. Pour une résidence financée par une personne physique étrangère non-résidente, l’article 203 prévoit une attestation sur l’honneur de non-propriété d’une résidence au Maroc ; elle n’est pas requise pour les MRE. La banque garde l’appréciation de solvabilité, garanties et assurance.
Office des Changes — texte actuel des articles 202–203
Pour un bien à 1 000 000 DH, un prêt au plafond représenterait 800 000 DH et le solde du prix 200 000 DH. Ajoutez les frais d’acquisition et de financement : ce solde ne les inclut pas. Demandez un écrit précisant taux HT/TTC, assurance, durée, garanties, mensualité et coût total ; coordonnez le déblocage avec l’échéancier VEFA si le logement n’est pas prêt.
FAQ officielle — crédit du non-résident et exception MRE
Simuler capital, mensualité et coût du financement
Combien prévoir au-delà du prix ?
Pour un achat ordinaire de local construit, le CGI prévoit généralement 4 % de droits d’enregistrement ; pour un terrain nu, généralement 5 %, sous réserve de sa qualification et des régimes particuliers. La brochure ANCFCC publiée indique pour la mutation ordinaire 1,5 % et 100 DH, avec minimum de perception de 500 DH. Ajoutez les honoraires confirmés, leur TVA, débours/documents, agence si convenue, financement et, si applicable, les 2 %. Le prix TTC du logement et la TVA sur les honoraires sont des postes différents : ne rajoutez pas mécaniquement 20 % au prix annoncé TTC.
ANCFCC — brochure de tarifs publiée, à confirmer pour votre formalité
Exemple de bien construit à 1 000 000 DH : 40 000 DH d’enregistrement + 15 100 DH de mutation = 55 100 DH pour ces deux postes seuls. Ce n’est pas le total des « frais de notaire ». Demandez un décompte poste par poste et distinguez frais définitifs et avances à régulariser. Les tarifs spéciaux, plusieurs titres ou une exonération peuvent modifier le résultat.
Calculer les frais d’achat avec vos montants confirmés
Après l’achat, prévoyez syndic, assurance, entretien et fiscalité liée à l’occupation, à la location ou à la revente. Si vous êtes résident fiscal en Europe ou ailleurs, faites vérifier vos obligations déclaratives et la convention fiscale applicable dans votre pays. Vivre à Dubaï ne permet pas de conclure que tous les revenus immobiliers marocains sont exempts de taxes.
Acheter à distance : procuration et dossier à préparer
Faites préparer le projet de procuration par le rédacteur marocain avant sa signature à l’étranger. Il doit préciser bien, prix ou plafond, pouvoir de signer, d’effectuer les formalités et, si voulu, de gérer les fonds. Demandez au notaire la forme acceptée, les traductions et l’apostille/légalisation nécessaires selon le pays d’émission. Ne supposez pas qu’une signature scannée ou un modèle trouvé en ligne suffira.
Votre dossier préparatoire : identité valide ; adresse et preuve de résidence ; état civil et régime matrimonial pertinents ; justificatifs d’origine des fonds ; relevés/attestations de transfert ; projet de contrat et décompte ; documents du bien ; procuration validée si représentation. Pour un crédit : ajoutez revenus, dettes, charges et pièces demandées par la banque. N’envoyez pas de justificatifs sensibles à un intermédiaire non vérifié.
Questions fréquentes avant de signer
Acheter un appartement donne-t-il un titre de séjour ?
Le contrat de propriété ne vaut pas titre de séjour. Vérifiez séparément les conditions d’entrée et de résidence auprès des autorités compétentes ; ne fondez pas l’achat sur une promesse de résidence non documentée.
Peut-on acheter sans être présent au Maroc ?
Une représentation peut être organisée avec une procuration recevable. Faites approuver sa rédaction et ses formalités avant de réserver voyage, signature ou transfert. Gardez une vérification indépendante du bien, même si un proche signe.
Puis-je payer directement le promoteur ou réserver sans permis ?
Vérifiez le contrat, le stade légal, le compte désigné et les garanties avant paiement. La réservation VEFA avant permis est interdite. Ne versez pas de frais de blocage pour contourner ces étapes ; le nom commercial du paiement ne règle pas sa validité.
Tous les étrangers peuvent-ils acheter un terrain avec maison ?
Non sans examen du statut. Une maison construite n’efface pas automatiquement la vocation agricole ou un régime foncier particulier. Demandez le périmètre urbain, le statut et l’AVNA éventuellement requise avant de verser une avance.
Comment récupérer à l’étranger l’argent d’une future revente ?
Préparez dès l’achat le dossier de financement en devises. La banque examine les actes, les preuves et les impôts. Avec un crédit marocain, les règles prennent en compte l’apport en devises, le principal remboursé conformément aux modalités prévues et la plus-value éventuelle ; ne présumez pas que tout le prix brut sera immédiatement transférable.
Peut-on bénéficier de Daam Sakane pour un logement en chantier ?
Vérifiez les critères officiels personnels et ceux du logement, notamment nationalité marocaine, première vente et permis d’habiter délivré à compter du 1er janvier 2023. Une simple réservation sur plan n’établit pas l’éligibilité du logement ni l’accord du programme. L’aide n’est pas une facilité générale destinée aux acheteurs étrangers.
Daam Sakane — critères officiels
Guide détaillé Daam Sakane : documents et étapes
Quels délais prévoir pour un achat prêt ?
Il n’existe pas dans ce guide de délai garanti. Crédit, procuration, documents étrangers, mainlevée, statut du terrain et transfert peuvent modifier le calendrier. Demandez une liste des étapes avec responsable, pièces et date prévisionnelle plutôt qu’une promesse « tout en sept jours ».
Votre liste de contrôle avant tout versement
- Le vendeur est-il propriétaire ou valablement mandaté ? Le titre et les charges ont-ils été vérifiés récemment ?
- Le bien est-il juridiquement achetable selon votre situation, notamment hors périmètre urbain ?
- Les permis, le contrat et les documents de copropriété correspondent-ils au bien visité ?
- En VEFA : permis, échéancier légal, garantie vérifiable, délai et conditions de livraison sont-ils documentés ?
- Prix réel, frais, avance et conditions de remboursement sont-ils écrits ?
- Compte, bénéficiaire, origine des fonds et références dans l’acte sont-ils validés ?
- Crédit et calendrier de paiement concordent-ils ? Les preuves nécessaires à la revente seront-elles conservées ?
- Qui suit l’enregistrement, l’inscription foncière et la remise d’un certificat actualisé ?
Sources, méthode et limites de la revue
Les références ci-dessus distinguent le CGI et les publications du ministère, les textes VEFA, les règles actuelles de l’Office des Changes et les procédures foncières. Le texte VEFA a été lu dans WIPO Lex, dépôt institutionnel de textes législatifs, et confronté à la copie arabe publiée par l’Institut supérieur de la magistrature. Pour les fonds de tiers, le texte SGG de la loi 32-09 était temporairement indisponible ; le cadre de dépôt a été recoupé avec la publication officielle de la TGR. Les brochures foncières sont des références publiées, pas des annonces de nouveaux tarifs en 2026.
SGG — référence officielle de la loi 32-09, article 33
Office des Changes — IGOC 2026, référence complète
Les listes pratiques sont des recommandations de préparation de SYNDIWISE, pas une liste administrative universelle. Ce guide ne chiffre pas les impôts d’une future location/revente ni ceux dus dans votre pays de résidence. Une difficulté de titre, une avance contestée ou un montage de paiement doit être étudié sur pièces par le professionnel compétent. Illustration de couverture : composition illustrative, sans représentation d’un programme immobilier proposé à la vente.